Rumah Bersubsidi, Daya Beli Konsumen Terancam Turun

Sumber : Koran Jakarta Edisi Cetak : 806 - 19 September 2010 

Permasalahan Utama dalam artikel ini adalah tentang penyeragaman harga jual rumah sederhana sehat (RSH) yaitu 55 juta per-unit yang menjadi kendala developer dalam mengembangkan perumahan sederhana ini. Penyeragaman harga rumah ini membuat pembangunan perumahan di daerah yang memiliki harga tanah atau harga bahan bangunan mahal tidak berkembang. Hal ini di karenakan pengembang enggan untuk mengembangkan perumahan didaerah tersebut. Permasalahan yang kedua adalah mengenai harga kredit perumahan yang naik atau mengenai pola subsidi. Permasalahan ini melibatkan beberapa instansi maupun pihak, yaitu Kementerian Negara Perumahan Rakyat (Kemenpera), organisasi Realestat Indonesia (REI) dan Asosiasi Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi).

Solusi yang ditawarkan adalah dari pihak Kemenpera melalui kebijakan harga jual rumah akan disesuaikan dengan indeks kemahalan konstruksi (IKK) yang dikeluarkan oleh Badan Pusat Statistik (BPS) di setiap daerah. Dengan begitu, harga RSh yang dipatok sama 55 juta rupiah per unit, nantinya akan disesuaikan dengan harga material bangunan atau biaya konstruksi di masing-masing daerah. Untuk selanjutnya akan ditetapkan harga jual RSh dan rusunami berdasarkan beberapa zona yaitu wilayah barat, tengah, dan timur. Pembagian zona ini berdasarkan harga tanah dan indeks kemahalan kontruksi. Selain penghapusan plafon harga rumah bersubsidi (Penghapusan harga yang setara), mulai tahun ini pihak Kemenpera juga memastikan penghapusan subsidi uang muka dan selisih bunga bagi konsumen. Pola subsidi tersebut dianggap tidak efisien untuk mengatasi kekurangan pembangunan perumahan dalam jangka panjang. anggaran subsidi perumahan dialihkan untuk fasilitas likuiditas kepada bank penyalur kredit pemilikan rumah (KPR) bersubsidi, termasuk untuk modal kerja pengembang (kredit konstruksi).

Menurut saya, dengan cara memberlakukan penetapan harga jual rumah yang disesuaikan dengan indeks kemahalan kontruksi (IKK) sudah tepat bagi para developer, karena akan mempermudah developer dalam melakukan pembangunan perumahan. Tetapi, sesuai dengan tujuan awal pembangunan rumah sederhana sehat ini yang diperuntukkan untuk kalangan menengah kebawah mungkin akan lebih memberatkan. Sebagai contoh, harga rumah di wilayah timur (Papua) mungkin akan lebih mahal dikarenakan mahalnya bahan-bahan kontruksi yang ada disana, bahkan mencapai enam kali lipat. Tentunya ini akan memberatkan penduduk di wilayah tersebut dikarenakan pendapatan rata-rata penduduknya mungkin lebih rendah dibandingkan wilayah Indonesia lain, seperti Jawa atau Sumatera. Oleh karena itu saya kurang setuju jika kebijakan diatas diberlakukan dengan menghilangkan subsidi uang muka yang dapat mendorong daya beli masyarakat sehingga perumahan yang dikembangkan dapat dijangkau masyarakat menengah kebawah seperti PNS, buruh atau pegawai yang mempunyai pendapatan di bawah 2 Juta. Tentunya ini akan mempersulit developer juga dalam hal pemasaran. Sedangkan kebijakan dari pemerintah tentang Kebijakan Fasilitas Likuiditas menggunakan metode blended financing untuk mendapatkan dana pembiayaan rumah menjadi murah. "fasilitas likuiditas menyediakan dana murah yang akan dikelola dengan menggunakan metode blended financing yang dimana dana itu bersumber dari APBN untuk kemudian diblended dengan dana dari perbankan. Pola ini merupakan skema pembiayaan Public Private Partnership (PPP) yaitu kerjasama antara pemerintah dan swasta. Dengan skema ini, keuangan pemerintah yang terbatas dapat digunakan untuk membiayai pembangunan yang lebih banyak. Untuk solusi yang kedua ini saya rasa sangat tepat karena dapat menjaga harga cicilan rumah bersubsidi lebih terkendali dan kemampuan mencicil konsumen secara berkelanjutan lebih terjamin sampai batas akhir cicilan.

 

     Beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam pemenuhan perumahan bersubsidi di dalam artikel ini, yaitu :

Peran Stakeholder

 Pembangunan perumahan merupakan pembangunan multisektoral yang penyelenggaraannya melibatkan berbagai pemangku kepentingan atau stakeholder. Sebagai hak dasar rakyat, seperti yang diamanatkan dalam UUD 1945 bahwa pemerintah perlu menjamin setiap Warga Negara Indonesia untuk dapat memenuhi kebutuhan atas rumah, baik melalui intervensi langsung (provider) maupun penciptaan iklim kondusif -sehingga pasar perumahan dapat bekerja dengan sehat, efisien, dan berkelanjutan (enabler). Kedepan, pembangunan perumahan dan pemukiman tetap dihadapkan pada tantangan bahwa, tekanan kebutuhan pembangunan perumahan akan bergeser ke wilayah perkotaan. Pada tahun 2008 lalu, Indonesia telah memasuki era penting yakni era urbanisasi. Faktanya, jumlah penduduk perkotaan telah mencapai lebih dari 50% dari total  penduduk nasional dengan konsentrasi pertumbuhan di kota-kota besar dan metropolitan. Bahkan BPS memperkirakan pada tahun 2015 mendatang penduduk perkotaan akan mencapai 147,3 juta jiwa atau sekitar 1,5 kali penduduk pedesaan. Dengan pertambahan penduduk seperti demikian, diperkirakan kebutuhan akan rumah sampai tahun 2020 bisa mencapai lebih dari 30 juta unit rumah atau per tahunnya mencapai 1,2 juta unit rumah. Pertumbuhan yang tidak merata ini tentunya akan memberikan dampak negatif terhadap eksploitasi berlebihan dalam sumber daya alam di sekitar kota-kota besar dan metropolitan. Begitu pula dengan konversi lahan pertanian produktif yang menjadi kawasan pemukiman secara terus menerus. Penurunan kualitas lingkungan, kualitas pelayanan kebutuhan dasar hingga menjadi tambahan beban bagi kota inti.

Kebijakan Pembiayaan

     Rendahnya kewenangan dan fungsi serta perhatian yang cukup, baik pada tingkat nasional maupun pemerintah daerah (pemda) dalam penyelenggaraan pembangunan perumahan masih menjadi isu strategis yang perlu mendapat perhatian serius. Kemudian, dari sisi sistem pembiayaan, pemerintah perlu terus meningkatkan pelayanan dan perluasan akses pembiayaan perumahan kepada Masyarakat Berpenghasilan Rendah atau Menengah dengan pengembangan berbagai skema bantuan pembiayaan. Diantaranya melalui skema sewa beli rusunami dan fasilitas likuiditas untuk LKNB (Lembaga Kredit Non Bank) dalam pembiayaan/kredit mikro perumahan melalui pelembagaan Badan Layanan Umum pembiayaan.

           Tahun 2010, perbankan akan mengelola dana subsidi untuk program perumahan. Dengan catatan setelah APBNP (Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara Perubahan) selesai, menurut Suharso Monoarfa, Menteri Perumahan Rakyat. Subsidi yang akan diberikan menurut Suharso dalam bentuk likuiditas. Sehingga bisa memicu penurunan suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR). Sedangkan kepada pengembang dalam bentuk kredit konstruksi. Harapannya, dengan likuiditas, suku bunga turun menjadi 6 - 7 persen sehingga harga cicilan rumah bisa di kisaran Rp 400 ribuan untuk rumah yang harganya Rp 55 juta, papar Suharso. Disamping itu, perlu diupayakan untuk memobilisasi sumber-sumber dana jangka panjang perumahan melalui pembiayaan sekunder perumahan dan tabungan perumahan.

         Hal lain adalah ketersediaan lahan untuk perumahan, khususnya di perkotaan akan menjadi faktor kunci. Kebutuhan untuk mengembangkan land banking baik melalui suatu lembaga khusus (BLU) maupun sistem informasi lahan perkotaan menjadi masalah yang mendesak untuk segera dicarikan penyelesaiannya. Pemanfaatan tanah negara/daerah untuk pembangunan RSH, PNS, TNI Polri, dan MBR sebagai tindak lanjut Peraturan Pemerintah 38/2008 tentang pemanfaatan Tanah Negara dan Permenkeu No 348/2008.

              Pada sisi lain dalam hal insentif, pemerintah daerah diharapkan memberikan dukungan penuh untuk mempercepat perijinan dan keringanan retribusi sebagai tindak lanjut dari Permendagri 74/2007. Pemberian insentif fiskal berupa keringanan dan pembebasan pajak memadai bagi pengembang yang membangun perumahan bersubsidi juga masih diperlukan. Lebih dari itu public private partnership, pemerintah akan lebih mendorong peningkatan pembangunan perumahan yang dilaksanakan melalui kemitraan antara pemerintah dan swasta dalam rangka memobilisasi sumber daya perumahan yang lebih ekstensif.

Kesimpulan

Perumahan merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia, sebagai tempat tinggal, tempat berlindung dan bersosialisasi dengan anggota masyarakat lainnya. Penetapan harga jual rumah yang disesuaikan dengan indeks kemahalan kontruksi (IKK) sudah tepat bagi para developer, karena akan mempermudah developer dalam melakukan pembangunan perumahan. Tetapi, sesuai dengan tujuan awal pembangunan rumah sederhana sehat ini yang diperuntukkan untuk kalangan menengah kebawah mungkin akan lebih memberatkan. Solusi yang tepat adalah dengan menyediakan dana murah yang akan dikelola dengan menggunakan metode blended financing yang dimana dana itu bersumber dari APBN untuk kemudian diblended dengan dana dari perbankan. Pola ini merupakan skema pembiayaan Public Private Partnership (PPP) yaitu kerjasama antara pemerintah dan swasta, sehingga akan saling meringankan beban developer dan masyarakat.

Sumber :

Affordable housing institute : us Developing affordable housing ecosystems world wide, “Public - private partnership” http://affordablehousinginstitute.org/blogs/us/2005/07/public_private.html

KINERJA KEMENPERA 2010 – 2015 MENANTI KEBIJAKAN PRO RAKYAT, http://www.hunianku.rumahku-online.com/index.php?option=com content& task=view&id= 517& Itemid=1

Koran Jakarta Edisi Cetak : 806 - 19 September 2010 

ALiT (Adaptive Landscape Evaluation Tool), Perangkat Evaluasi Lahan Untuk Negara - Negara Berkembang

Oleh : M. Udan Salam 3607100045

PENDAHULUAN

Dunia saat ini sedang mengalami persoalan lingkungan hidup yang besar mencakup ledakan jumlah penduduk, habisnya SDA, perubahan iklim global, kepunahan tumbuhan dan hewan, kerusakan habitat, peningkatan polusi dan kemiskinan. Masalah – masalah tsb dipercaya oleh berbagai ahli ditimbulkan oleh pembangunan yang tidak berkelanjutan, salah satunya dalam pengembangan lahan (Miller, 2003, hlm.1-3).

Permasalahan nyata yang dirasakan oleh pemerintah dan masyarakat Indonesia adalah terjadinya bencana alam banjir, longsor, letusan gunung berapi, gempa bumi, dan tsunami. Secara statistik, bencana alam di seluruh Indonesia tahun 2005 – 2006 mencatat 330 bencana banjir dengan 528 korban jiwa, 69 bencana tanah longsor dengan 127 korban jiwa, 7 bencana letusan gunung berapi, 241 gempa bumi dengan 5839 korban jiwa, dan 13 bencana tsunami dengan 653 korban jiwa. Walaupun bencana tersebut bukan sepenuhnya ditimbulkan oleh ulah manusia tetapi kasus tersebut dapat menunjukkan betapa selama ini pengembangan lahan dilakukan dengan tidak mengikutsertakan evaluasi lahan yang integratif.

Penerapan evaluasi lahan di kebanyakan negara-negara berkembang sulit dilakukan karena mahalnya biaya, serta kurangnya tenaga ahli, dan peralatan. Fenomena ini mendorong para ahli perencanaan mengembangkan perangkat evaluasi lahan adaptif dalam konteks tersebut.

ALiT (Adaptive Landscape Evaluation Tool).

Sebuah perangkat evaluasi lahan yang disebut ALiT (Adaptive Landscape Evaluation Tool). Perangkat ini dibentuk dari telaah berbagai metode evaluasi lahan sehingga dapat memberikan beberapa kelebihan yaitu proses penentuan kriteria evaluasi yang seimbang, penggunaan database GIS, survey cara cepat, konsultasi dengan ahli dari berbagai disiplin ilmu dan pelibatan peran serta masyarakat dalam evaluasi akhir. Secara garis besar ada delapan langkah dalam ALiT, yang kemudian digunakan sebagai metode penelitian, yaitu

1 Menentukan tujuan, batasan dan context

2 Penentuan atau pemilihan kriteria evaluasi

3 Pengumpulan data sekunder

4 Menyiapkan database GIS

5 Survey cepat pada daerah-daerah penting

6 Konsultasi dengan para ahli

7 Analisa GIS

8 Evaluasi bersama dengan stakeholder

Seperti perangkat atau metode evaluasi lahan yang lain tujuan proses ini haruslah didefinisikan lebih dahulu untuk mengarahkan proses berikutnya. Sebagai contoh tujuan dari evaluasi Bintan Buyu ialah untuk menentukan daerah yang paling layak untuk dibangun dan melindungi kondisi alam dari dampak lingkungan yang ada.

STUDI KASUS di BINTAN BUYU, PROVINSI RIAU

Salah satu penelitian yang dilakukan adalah di daerah Bintan Buyu, yang terletak di Provinsi Kepulauan Riau, Indonesia dipilih sebagai studi kasus. Sebagai latar belakang, pada tahun 2003 daerah ini ditentukan oleh DPRD Kabupaten Bintan (saat itu Kabupaten Kepulauan Riau) sebagai ibukota baru pengganti Kota Tanjung Pinang. Pada tahun 2004 BAPPEDA Kabupaten Bintan (Kepulauan Riau) dan PT Metaforma menyusun sebuah Master Plan baru untuk daerah tersebut (Master Plan Bandar Seri Bintan 2004). Karena beberapa kelemahan dari rekomendasi tsb, BAPPEDA memutuskan untuk menyusun kembali rencana tsb. Diharapkan hasil penelitian ini dapat bahan pertimbangan dalam pembuatan master plan yang baru. Tahapan Penelitian ini disesuaikan dengan delapan langkah ALiT, Yaitu sebagai berikut:

1. Seperti perangkat atau metode evaluasi lahan yang lain tujuan proses ini haruslah didefinisikan lebih dahulu untuk mengarahkan proses berikutnya. Sebagai contoh tujuan dari evaluasi Bintan Buyu ialah untuk menentukan daerah yang paling layak untuk dibangun dan melindungi kondisi alam dari dampak lingkungan yang ada.

2. Dalam kasus Bintan Buyu ditemui ada beberapa faktor atau kriteria evaluasi yang penting yaitu biologi, ketinggian dan kemiringan lahan, potensi banjir, dan aksesibilitas lahan. Sementara itu terdapat beberapa data yang tidak diikutsertakan karena kurang relevan terhadap studi seperti fenomena kelautan dan jarak dari berbagai kota besar dalam propinsi atau pusat regional. Selain itu ditemukan data yang tidak tersedia seperti luas ekotipe, kepemilikan lahan, dan tingkat kriminalitas.

3. Pengumpulan data sekunder dilakukan dengan wawancara dan pengumpulan data dari stakeholder penting (terutama instansi pemerintah). Sedangkan untuk memudahkan evaluasi lahan berikutnya disarankan untuk menggunakan GIS (dalam hal ini ArcView GIS 3.1) dalam penyusunan database data tersebut. Hal ini juga telah diterapkan dalam kasus di atas.

4. Untuk melakukan validasi terhadap data sekunder, dilakukannya survey cara cepat. Tujuan penggunaan metode ini ialah untuk menghemat waktu, tenaga dan biaya. Survey tersebut dapat dilakukan dengan menggunakan peta transparan (versi sederhana dari McHarg 1998), dokumentasi foto dan video, GPS serta menggunakan tabel sederhana. Tabel sederhana yang digunakan dapat mencatat tipe ekosistem, nama spesies tumbuhan dan binatang, tata guna lahan, keadan air tanah, koordinat GPS dan jarak dari titik tertentu). Untuk mendapatkan temuan yang seimbang, survey disarankan dilakukan dengan bantuan beberapa tenaga ahli (ahli biologi, ahli teknik sipil, perencana, dll).

5. Selanjutnya dilakukan juga pendekatan multi-disiplin dengan konsultasi dengan tim ahli. Hal ini dilakukan dengan cara melakukan konsultasi dengan para ahli dari berbagai disiplin ilmu untuk menentukan hubungan antara pengaruh dan nilai skor yang digunakan untuk evaluasi. Hal ini bertujuan untuk memberikan rekomendasi yang lebih seimbang dan mengurangi peluang dampak lingkungan dari pembangunan.

6. Tahap pengolahan data dan analisa kembali dilakukan dengan menggunakan GIS (Arc Views GIS 3.1). Untuk mengurangi kerancuan dari hasil evaluasi, maka dilakukan pengklasifikasian skor akhir evaluasi ke dalam tiga kelompok, yaitu kriteria lingkungan, kriteria alam yang lain dan kriteria sosial ekonomi.

7. Analisis dilakukan dengan memberikan nilai pada setiap sifat dan tata guna lahan. Kemudian memilahnya untuk dijadikan rekomendasi menjadi tiga bagian, yaitu daerah yang tidak layak untuk pembangunan, daerah yang layak untuk pembangunan dengan syarat-syarat tertentu dan daerah yang paling layak untuk dijadikan daerah pembangunan.

8. Setelah itu dilakukan pula tahap pelibatan seluruh stakeholders dalam menentukan tata guna lahan selanjutnya. Hal ini bertujuan untuk menghasilkan rasa kepemilikan yang lebih tinggi dari semua pihak, mengakomodasi kepentingan seluruh pihak seoptimal mungkin dan mengurangi konflik di masa depan. Proses partisipasi masyarakat ini telah dikenal di Indonesia pada kawasan lain seperti Kampung Cibangkong (Bandung), Kampung Code (Jogja) dan lain-lain.

HASIL PENELITIAN

Bintan Buyu telah mengalami degradasi lingkungan akibat dari pengembangan pertanian, permukiman dan pertambangan. Hampir semua tipe ekosistem yang ada telah mengalami fragmentasi. Walau demikian ditemukan beberapa daerah nilai ekologi yang baik seperti terumbu karang, hutan bakau dan hutan rawa air tawar yang perlu dilestarikan.

Sebaliknya ditemukan daerah -daerah yang mengalami kerusakan ekologi dari level ringan sampai berat meliputi hutan sekunder, pertanian dan pertambangan.

Bintan Buyu terletak di ketinggian 0 sampai 255 diatas permukaan laut dengan Gunung Bintan sebagai titik tertinggi. Gunung ini berfungsi sebagai daerah tangkapan air dan termasuk salah satu tempat yang menjadi habitat alam. Keadaan lerengnya bervariasi antara 0 sampai 45 persen.

Sedangkan beberapa bagian dari Bintan Buyu, terutama di tengah dan selatan merupakan daerah berawa dengan keadaan ekolologi yang masih baik. Bintan Buyu mengandalkan tiga sungai utama sebagai daerah tangkapan air dan sumber air bersih, yaitu Sungai Bintan, sungai Kangboi dan sungai Anculai.

Secara demographi Bintan Buyu mempunyai jumlah penduduk 2065 tercatat sejak April 2006 dengan pertambahan penduduk 0,88%. Secara umum penduduk Bintan Buyu bekerja sebagai petani dan nelayan. Hal ini menunjukkan bahwa daerah ini sesungguhnya kurang memiliki potensi untuk dikembangkan sebagai ibukota karena tidak memiliki aktivitas ekonomi pendukung yang memadai. Investasi dari pemerintah dan swasta diperlukan untuk menunjang pembangunannya

Selain iti juga saat ini aksesibilitas merupakan salah satu kendala pengembangan kawasan ini. Hanya ditemukan alat transportasi antar daereh berupa bus, mobil pribadi dan sepeda motor pribadi. Sedangkan ditemukan feri dan alat transportasi umum kurang menjangkau kawasan ini.

Sebuah sumber pencemaran utama di kawasan Bintan Buyu adalah kegiata pertambangan. Limbah dari proses penambangan secara umum dilaporkan tidak diolah secara baik. Hal ini bisa menjadi ancaman bagi lingkungan dan mungkin mencemari sumber air bersih untuk daerah Bintan dan sekitarnya.

KESIMPULAN

Perangkat ALiT adalah merupakan pendekatan optimal dari evaluasi lahan untuk negara berkembang yang mencoba menggunakan pendekatan multidisiplin yang seimbang. Walau penerapan ALiT ini membutuhkan alat, waktu dan upaya tetapi disadari bahwa manfaat proses ini sangat besar karena mengurangi dampak negatif terhadap lingkungan serta dapat menciptakan pembangunan ekonomi yang lebih berkelanjutan.