Rumah Bersubsidi, Daya Beli Konsumen Terancam Turun
Sumber : Koran Jakarta Edisi Cetak : 806 - 19 September 2010
Permasalahan Utama dalam artikel ini adalah tentang penyeragaman harga jual rumah sederhana sehat (RSH) yaitu 55 juta per-unit yang menjadi kendala developer dalam mengembangkan perumahan sederhana ini. Penyeragaman harga rumah ini membuat pembangunan perumahan di daerah yang memiliki harga tanah atau harga bahan bangunan mahal tidak berkembang. Hal ini di karenakan pengembang enggan untuk mengembangkan perumahan didaerah tersebut. Permasalahan yang kedua adalah mengenai harga kredit perumahan yang naik atau mengenai pola subsidi. Permasalahan ini melibatkan beberapa instansi maupun pihak, yaitu Kementerian Negara Perumahan Rakyat (Kemenpera), organisasi Realestat Indonesia (REI) dan Asosiasi Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi).
Solusi yang ditawarkan adalah dari pihak Kemenpera melalui kebijakan harga jual rumah akan disesuaikan dengan indeks kemahalan konstruksi (IKK) yang dikeluarkan oleh Badan Pusat Statistik (BPS) di setiap daerah. Dengan begitu, harga RSh yang dipatok sama 55 juta rupiah per unit, nantinya akan disesuaikan dengan harga material bangunan atau biaya konstruksi di masing-masing daerah. Untuk selanjutnya akan ditetapkan harga jual RSh dan rusunami berdasarkan beberapa zona yaitu wilayah barat, tengah, dan timur. Pembagian zona ini berdasarkan harga tanah dan indeks kemahalan kontruksi. Selain penghapusan plafon harga rumah bersubsidi (Penghapusan harga yang setara), mulai tahun ini pihak Kemenpera juga memastikan penghapusan subsidi uang muka dan selisih bunga bagi konsumen. Pola subsidi tersebut dianggap tidak efisien untuk mengatasi kekurangan pembangunan perumahan dalam jangka panjang. anggaran subsidi perumahan dialihkan untuk fasilitas likuiditas kepada bank penyalur kredit pemilikan rumah (KPR) bersubsidi, termasuk untuk modal kerja pengembang (kredit konstruksi).
Menurut saya, dengan cara memberlakukan penetapan harga jual rumah yang disesuaikan dengan indeks kemahalan kontruksi (IKK) sudah tepat bagi para developer, karena akan mempermudah developer dalam melakukan pembangunan perumahan. Tetapi, sesuai dengan tujuan awal pembangunan rumah sederhana sehat ini yang diperuntukkan untuk kalangan menengah kebawah mungkin akan lebih memberatkan. Sebagai contoh, harga rumah di wilayah timur (Papua) mungkin akan lebih mahal dikarenakan mahalnya bahan-bahan kontruksi yang ada disana, bahkan mencapai enam kali lipat. Tentunya ini akan memberatkan penduduk di wilayah tersebut dikarenakan pendapatan rata-rata penduduknya mungkin lebih rendah dibandingkan wilayah Indonesia lain, seperti Jawa atau Sumatera. Oleh karena itu saya kurang setuju jika kebijakan diatas diberlakukan dengan menghilangkan subsidi uang muka yang dapat mendorong daya beli masyarakat sehingga perumahan yang dikembangkan dapat dijangkau masyarakat menengah kebawah seperti PNS, buruh atau pegawai yang mempunyai pendapatan di bawah 2 Juta. Tentunya ini akan mempersulit developer juga dalam hal pemasaran. Sedangkan kebijakan dari pemerintah tentang Kebijakan Fasilitas Likuiditas menggunakan metode blended financing untuk mendapatkan dana pembiayaan rumah menjadi murah. "fasilitas likuiditas menyediakan dana murah yang akan dikelola dengan menggunakan metode blended financing yang dimana dana itu bersumber dari APBN untuk kemudian diblended dengan dana dari perbankan. Pola ini merupakan skema pembiayaan Public Private Partnership (PPP) yaitu kerjasama antara pemerintah dan swasta. Dengan skema ini, keuangan pemerintah yang terbatas dapat digunakan untuk membiayai pembangunan yang lebih banyak. Untuk solusi yang kedua ini saya rasa sangat tepat karena dapat menjaga harga cicilan rumah bersubsidi lebih terkendali dan kemampuan mencicil konsumen secara berkelanjutan lebih terjamin sampai batas akhir cicilan.
Peran Stakeholder
Pembangunan perumahan merupakan pembangunan multisektoral yang penyelenggaraannya melibatkan berbagai pemangku kepentingan atau stakeholder. Sebagai hak dasar rakyat, seperti yang diamanatkan dalam UUD 1945 bahwa pemerintah perlu menjamin setiap Warga Negara Indonesia untuk dapat memenuhi kebutuhan atas rumah, baik melalui intervensi langsung (provider) maupun penciptaan iklim kondusif -sehingga pasar perumahan dapat bekerja dengan sehat, efisien, dan berkelanjutan (enabler). Kedepan, pembangunan perumahan dan pemukiman tetap dihadapkan pada tantangan bahwa, tekanan kebutuhan pembangunan perumahan akan bergeser ke wilayah perkotaan. Pada tahun 2008 lalu, Indonesia telah memasuki era penting yakni era urbanisasi. Faktanya, jumlah penduduk perkotaan telah mencapai lebih dari 50% dari total penduduk nasional dengan konsentrasi pertumbuhan di kota-kota besar dan metropolitan. Bahkan BPS memperkirakan pada tahun 2015 mendatang penduduk perkotaan akan mencapai 147,3 juta jiwa atau sekitar 1,5 kali penduduk pedesaan. Dengan pertambahan penduduk seperti demikian, diperkirakan kebutuhan akan rumah sampai tahun 2020 bisa mencapai lebih dari 30 juta unit rumah atau per tahunnya mencapai 1,2 juta unit rumah. Pertumbuhan yang tidak merata ini tentunya akan memberikan dampak negatif terhadap eksploitasi berlebihan dalam sumber daya alam di sekitar kota-kota besar dan metropolitan. Begitu pula dengan konversi lahan pertanian produktif yang menjadi kawasan pemukiman secara terus menerus. Penurunan kualitas lingkungan, kualitas pelayanan kebutuhan dasar hingga menjadi tambahan beban bagi kota inti.
Kebijakan Pembiayaan
Rendahnya kewenangan dan fungsi serta perhatian yang cukup, baik pada tingkat nasional maupun pemerintah daerah (pemda) dalam penyelenggaraan pembangunan perumahan masih menjadi isu strategis yang perlu mendapat perhatian serius. Kemudian, dari sisi sistem pembiayaan, pemerintah perlu terus meningkatkan pelayanan dan perluasan akses pembiayaan perumahan kepada Masyarakat Berpenghasilan Rendah atau Menengah dengan pengembangan berbagai skema bantuan pembiayaan. Diantaranya melalui skema sewa beli rusunami dan fasilitas likuiditas untuk LKNB (Lembaga Kredit Non Bank) dalam pembiayaan/kredit mikro perumahan melalui pelembagaan Badan Layanan Umum pembiayaan.
Tahun 2010, perbankan akan mengelola dana subsidi untuk program perumahan. Dengan catatan setelah APBNP (Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara Perubahan) selesai, menurut Suharso Monoarfa, Menteri Perumahan Rakyat. Subsidi yang akan diberikan menurut Suharso dalam bentuk likuiditas. Sehingga bisa memicu penurunan suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR). Sedangkan kepada pengembang dalam bentuk kredit konstruksi. Harapannya, dengan likuiditas, suku bunga turun menjadi 6 - 7 persen sehingga harga cicilan rumah bisa di kisaran Rp 400 ribuan untuk rumah yang harganya Rp 55 juta, papar Suharso. Disamping itu, perlu diupayakan untuk memobilisasi sumber-sumber dana jangka panjang perumahan melalui pembiayaan sekunder perumahan dan tabungan perumahan.
Hal lain adalah ketersediaan lahan untuk perumahan, khususnya di perkotaan akan menjadi faktor kunci. Kebutuhan untuk mengembangkan land banking baik melalui suatu lembaga khusus (BLU) maupun sistem informasi lahan perkotaan menjadi masalah yang mendesak untuk segera dicarikan penyelesaiannya. Pemanfaatan tanah negara/daerah untuk pembangunan RSH, PNS, TNI Polri, dan MBR sebagai tindak lanjut Peraturan Pemerintah 38/2008 tentang pemanfaatan Tanah Negara dan Permenkeu No 348/2008.
Pada sisi lain dalam hal insentif, pemerintah daerah diharapkan memberikan dukungan penuh untuk mempercepat perijinan dan keringanan retribusi sebagai tindak lanjut dari Permendagri 74/2007. Pemberian insentif fiskal berupa keringanan dan pembebasan pajak memadai bagi pengembang yang membangun perumahan bersubsidi juga masih diperlukan. Lebih dari itu public private partnership, pemerintah akan lebih mendorong peningkatan pembangunan perumahan yang dilaksanakan melalui kemitraan antara pemerintah dan swasta dalam rangka memobilisasi sumber daya perumahan yang lebih ekstensif.
Kesimpulan
Perumahan merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia, sebagai tempat tinggal, tempat berlindung dan bersosialisasi dengan anggota masyarakat lainnya. Penetapan harga jual rumah yang disesuaikan dengan indeks kemahalan kontruksi (IKK) sudah tepat bagi para developer, karena akan mempermudah developer dalam melakukan pembangunan perumahan. Tetapi, sesuai dengan tujuan awal pembangunan rumah sederhana sehat ini yang diperuntukkan untuk kalangan menengah kebawah mungkin akan lebih memberatkan. Solusi yang tepat adalah dengan menyediakan dana murah yang akan dikelola dengan menggunakan metode blended financing yang dimana dana itu bersumber dari APBN untuk kemudian diblended dengan dana dari perbankan. Pola ini merupakan skema pembiayaan Public Private Partnership (PPP) yaitu kerjasama antara pemerintah dan swasta, sehingga akan saling meringankan beban developer dan masyarakat.
Sumber :
Affordable housing institute : us Developing affordable housing ecosystems world wide, “Public - private partnership” http://affordablehousinginstitute.org/blogs/us/2005/07/public_private.html
KINERJA KEMENPERA 2010 – 2015 MENANTI KEBIJAKAN PRO RAKYAT, http://www.hunianku.rumahku-online.com/index.php?option=com content& task=view&id= 517& Itemid=1
Koran Jakarta Edisi Cetak : 806 - 19 September 2010
